Un territoire attractif mais en tension avec un parc inadapté aux climats futurs
La Vendée se distingue par sa vitalité démographique depuis plusieurs décennies. Cette tendance se poursuivra avec une croissance de 0.5% de la population (5000 habitants) chaque année jusqu’en 2033 (données Insee 2022). Cette croissance est tirée essentiellement par l’apport migratoire, lié à l’attractivité économique et résidentielle de la Vendée. Elle concerne l’ensemble du territoire, et est particulièrement marquée sur la façade maritime et dans le bocage Nord.
Parallèlement, la dynamique de production de logement est particulièrement soutenue (5000 nouveaux logements mis en chantier chaque année conformément aux besoins évalués par l’Etat). Depuis début 2020 et la crise sanitaire, la production connaît un net ralentissement du fait de l’augmentation des prix du foncier et des coûts de construction. Les logements, aux dernières normes de performances environnementales, garantissent une faible consommation d’énergie pour le chauffage en hiver et un bon confort d’été. Ils sont donc particulièrement résilients dans un contexte de changement climatique et de hausse des prix de l’énergie.
La production de logements en Vendée qui se maintient en 2022 doit être soutenue dans la durée, d’autant qu’elle n’est pas suffisante au regard de la tension du marché :
- plus de 10% de hausse des prix chaque année depuis 3 ans faisant de la Vendée le Département avec la hausse des prix la plus importante de France.
- Un taux de vacance des logements en nette chute depuis 2 ans sur l’ensemble du territoire.
Ce phénomène, conjugué avec la faible proportion de logements locatifs, génère de véritable difficulté d’accès au logement et un coût de moins en moins soutenable pour les habitants et les nouveaux arrivants qui décrochent un emploi dans les ETI, PME et TPE vendéennes, particulièrement dynamiques.
Enfin, près d’un logement sur 5 est une passoire thermique en Vendée. Cela crée des conditions de vie difficiles en hiver comme en été et que le changement climatique ne fera que renforcer.
Les stratégies foncières permettent de répondre aux besoins et d'adapter le parc pour l'avenir.
Le développement de stratégies foncières ambitieuses constitue un levier majeur pour produire du logement adapté aux besoins des habitants et des entreprises, de qualité, performant et à des prix abordables. L’EPF est au côté des collectivités pour mobiliser tous les leviers disponibles :
- Identifier tous les fonciers susceptibles d’accueillir du logement (réalisation d’études de gisement foncier)
- Acquérir dès aujourd’hui, les fonciers qui seront construits demain pour limiter la spéculation. Plus la question foncière est prise tôt, moins le coût des opérations, et donc les prix du logement seront élevés. (négociation foncière)
- Proposer la programmation la plus adéquate en veillant à la mixité sociale, et au développement d’une offre locative essentielle pour la plupart des nouveaux salariés mais insuffisamment développée. (étude de faisabilité urbaine)
- Travailler sur la forme urbaine afin d’optimiser le foncier disponible pour réaliser un maximum de logement, en veillant à la bonne intégration du projet dans le tissu urbain existant. (étude de faisabilité urbaine et consultation d’opérateur)
- Des aides de l’EPF permettent de prendre en charge une partie du déficit de l’opération.
Les collectivités disposent d’outils complémentaires à l’EPF pour appuyer cette stratégie :
- L’élaboration de documents d’urbanisme encourageant la mixité, la qualité urbaine et la densité. Une approche tactique de l’urbanisme réglementaire peut générer un fort effet levier. Par exemple, l’augmentation des droits à construire une fois la maîtrise foncière acquise permet d’assurer des acquisitions à prix maîtrisés et limiter la spéculation immobilière. La commune peut même accorder des dérogations aux règles de gabarit sur la base d’un projet pertinent.
- La fiscalité locale (taxe foncières, taxe d’habitation sur les logements vacants ou taxe d’habitation sur les résidences secondaires) constitue un outil d’incitation important pour fluidifier le marché foncier et assurer la mobilisation de biens vacants et sous-utilisés.
Exemple : Saint-Malo-du-Bois
La commune de Saint-Malô-du-Bois a sollicité l’EPF de la Vendée en octobre 2014 pour densifier un hectare partiellement bâti à proximité du centre-bourg. L’étude de faisabilité de l’EPF a permis d’insérer 25 logements dans le tissu existant.
Une première tranche dite « le Doué » a été cédé en 2018 pour construire 7 lots libres (50k€). Une seconde tranche a été cédée en 2021 au cœur de l’ilôt Généron pour y réaliser 11 logements (100 k€). Une troisième cession (150k€) a été réalisée en 2022, 6 logements sociaux sont construits à la place de l’ancienne friche SERAAP, démoli dans le cadre de l’intervention de l’EPF de la Vendée, pour y permettre la réalisation de 6 logements locatifs sociaux.
Le projet dans sa globalité a bénéficié d’une aide de l’EPF de près de 306 000 € TTC en minoration du prix de cession.
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