Études de gisement foncier
L’EPF
accompagne les collectivités dans la définition de leurs stratégies foncières à
travers l’étude de leurs gisements fonciers
Les stratégies foncières sont un levier crucial pour les projets de territoires afin de répondre au besoin de logement abordable, assurer le développement local et développer la résilience au changement climatique en maîtrisant les coûts.
Elles sont également devenues centrales dans les PLU et les PLH dont elles constituent un préalable à l’approbation et à l’urbanisation de nouvelles zones.
Objectifs : Donner aux élus une vision d’ensemble des opportunités foncières sur leurs communes et guider leurs choix vers la mobilisation des potentiels de densification des zones urbanisées, de réhabilitation et de renouvellement urbain plutôt que l’extension urbaine.
Valeur ajoutée : L’étude de gisements fonciers ne se contente pas d’identifier certains secteurs à enjeux, elle caractérise et priorise les sites en fonction de critères spécifiques (dureté foncière, réglementation, etc.), évalue les conditions de leur mutabilité et formule des propositions en tenant compte du contexte urbain. L’étude prend en compte la vocation future, le patrimoine bâti et paysager à protéger, les risques naturels ou l’érosion du littoral, la typologie et la hauteur de bâti. Elle inscrit ses enjeux dans le cadre d’un schéma d’aménagement global des espaces analysés et nourrira les schémas de planification.
Comment mobiliser l’EPF et son action
L’EPF se voit confier la réalisation de l’étude par convention avec une communauté de commune sur saisine écrite de cette dernière. Ce projet est présenté au conseil d’administration de l’EPF et est délibéré par le conseil communautaire.
Il élabore un cahier des charges et met en concurrence des bureaux d’études et urbanistes chargés de réaliser l’étude. Des comités de pilotage associant les collectivités sont alors organisés au fur et à mesure.
Le rôle de l'étude dans la stratégie foncière
L’étude permet à la communauté de commune et à ses communes membres :
- D’identifier les fonciers potentiellement mobilisables en évaluant la dureté foncière ;
- Estimer au regard des besoins en logement et des formes urbaines ce qui peut être réalisé dans l’existant et ce qui doit être prévu dans le cadre d’une extension urbaine dans un objectif d’optimisation du foncier disponible, de lutte contre l’étalement urbain et de prise en compte de l’érosion du trait de côte ;
- Elaborer une proposition de stratégie foncière pour chaque commune permettant la maîtrise publique des gisements fonciers sélectionnés et la mise en œuvre des projets.
Illustration
Convention de maîtrise foncière sur l’île de Noirmoutiers
La communauté de commune de l’île de Noirmoutier a fait appel à l’EPF de la Vendée en juin 2022 afin d’accompagner la mise en œuvre de son PLH, adopté le 9 juin 2022 qui prévoit notamment les orientations stratégiques suivantes :
- Organiser la production neuve pour un maintien en résidence principale – programmation publique et dédiée renforcée
- Amplifier la politique foncière avec un nouvel outil et/ou un budget communautaire
- Permettre aux collectivités de saisir les opportunités foncières des territoires
Cette stratégie doit notamment permettre de développer une offre de logements permettant de favoriser l’habitat à l’année (Noirmoutier ne compte qu’un tiers de résidence principales) et lutter contre le vieillissement de la population sur l’île.
Afin d’élaborer un plan d’action foncière, la communauté de commune a fait appel à l’EPF qui identifiera l’ensemble des gisements fonciers dans un contexte urbain très contraints par les risques naturels et l’érosion du littoral sur une île. Cette étude pointera les fonciers pouvant accueillir de nouvelles constructions dans le cadre des stratégies locales de gestion du trait de côte, la loi permettant de déroger à certaines règles limitant l’urbanisation.
Études de faisabilité
L’EPF accompagne les collectivités dans la mise en œuvre opérationnelle de leurs stratégies foncières à travers. Des études de faisabilité urbaine et architecturales permettant de définir un projet et ses coûts.
Objectifs
- Proposer une ou plusieurs programmations urbaines sur des périmètres fonciers de 1000m² à une dizaine d’hectare en veillant à la densité, la mixité et l’intégration harmonieuse des constructions dans le tissu urbain.
- Poser un bilan financier permettant de qualifier les conditions de marché, l’équilibre économique de l’opération et le déficit à la charge de la commune (et pris en charge partiellement par l’EPF).
- Caractériser la dureté foncière, c’est-à-dire la complexité à assurer la maîtrise foncière des terrains.
Valeur ajoutée
L’étude permet de travailler un programmation urbaine adaptée aux territoires et aux enjeux de production de logement abordable, de résilience et de confortement des centres-villes et centre bourg. Elle interroge la typologie des logements, leur qualité environnementale et l’insertion urbaine en tenant compte des besoins de logements et de la configuration des lieux. Elle veille à optimiser au maximum le foncier disponible en assurant une intégration urbaine harmonieuse avec le tissu urbain alentours. Les terrains sont d’autant mieux valorisés que le projet est dense, ce qui réduit le déficit à la charge de la commune. e
Mobilisation et action de l’EPF
L’EPF se voit confier la réalisation de l’étude par convention avec une communauté de commune sur saisine écrite de cette dernière. Ce projet est présenté au conseil d’administration de l’EPF et est délibéré par le conseil communautaire. La convention a une durée de 18 mois.
Il élabore un cahier des charges, validé par la commune et consulte des urbanistes et bureaux d’études chargés de sa réalisation. Il pilote les professionnels retenus et suit la mise en œuvre de l’étude à chaque étape.
En parallèle, il peut prendre contact avec les riverains pour expliquer la démarche et leur souhait de vendre.
Pour les communes de moins de 8000 habitants, l’EPF prend en charge 50% du coût de l’étude HT.
Livrable de l'action de l'EPF
L’EPF Vendée se charge de fournir les différents rapports établis par les bureaux d’études :
- Rapport comprenant des scénarios d’aménagement des parcelles (avec vues et plans d’ensemble)
- Un bilan financier
- Une évaluation financière
- Des propositions d’actions (passage à une convention de maîtrise foncière, lancement de procédures de maîtrises foncières si dureté foncière, …).
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